임대소득 종합소득세 계산

임대소득 종합소득세 계산방법에 대해 알아보고자 한다. 5월은 종합소득세 신고의 달이다. 필자는 급여소득자이지만 임대소득이 있기 때문에 매년 5월 종합소득세 신고를 한다. 연초에 사업장현황신고를 하였다면 홈택스 로그인 시 납부해야 할 종합소득세 금액이 나와있지만, 사업장현황신고를 하지 않았다면 신고자가 종합소득세를 계산하여야 한다. 금일은 필자처럼 사업장현황신고를 하지 않았을 때의 임대소득 종합소득세 계산 방법에 대해 알아본다.

 

임대소득 종합소득세 계산 방법

 

임대소득 과세 대상

모든 임대소득자가 세금을 내는 것은 아니다. 임대소득 과세 대상은 다음과 같다.

주택 수	과세 대상
1주택	국외주택 월세 수입 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입
2주택	모든 월세 수입
3주택	모든 월세 수입 비소형주택 3채이상 보유 & 해당 보증금. 전세금합계 3억원 초과하는 경우
소형주택: 주거전용 면적이 40 ㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택

 

주택임대소득 과세대상 판단 흐름도(출처: 홈택스)

 

임대 소득이 연 수입 2000만 원을 이상일 경우 종합과세 대상이다. 2000 만원보다 작을 경우 분리과세와 종합과세 중 원하는 방식을 선택할 수 있다. 급여 소득자 대부분의 경우 분리과세를 선택하는 것이 유리하다. 분리과세란 다른 소득과 합치지 않고, 별도로 세금을 계산해 내는 것을 말한다. 급여 소득자의 소득이 분리과세의 세율보다 낮은 구간을 이루기 쉽지 않기 때문에 분리과세가 유리하다고 하는 것이다.

전세는 2 주택까지 비과세이다. 3 주택 이상부터는 전세도 소득세를 내야 한다. 3억 원을 초과하는 보증금에 대해서만 세금이 책정된다. 3 주택자가 과세 대상이 될 시 수입금액 2000만 원을 초과하면 종합과세, 이하면 분리과세나 종합과세 중 선택해 신고할 수 있다. 

반전세인 경우 전세와 월세를 모두 계산한다. 이때 전세보증금에 대한 소득을 간주임대료라고 한다. 전세보증금을 금융기관에 예치하면 이자 수입이 생기니 이에 대해 소득세를 부과하는 것을 간주임대료라 한다. 주택은 3억 원을 넘는 금액 중 60%에 대해 간주임대료율을 곱하여 세금을 계산한다. 간주임대료율은 세무당국이 매년 고시하는 이율로, 2023년 종합소득세 계산을 위한 간주임대료율은 1.2%이다.

간주임대료 = (전세액 - 300,000,000) * 0.6 * 1.2%

 

분리과세 시 과세금액 계산

분리과세 시 과세금액 계산은 다음과 같다.

소득금액 = 수입금액 - 필요경비 - 기본공제

• 필요경비 : 등록임대주택일 경우 수입금액의 60%이고, 미등록주택일 경우 수입금액의 50% 적용
• 기본공제: 등록임대주택의 경우 400만 원, 미등록주택의 경우 200만 원 적용 (단, 종합소득금액이 2,000만 원 이상인 경우 기본공제 없음)

소득금액이 나오면 결정세액은 소득금액에 분리과세 세율인 14% 곱하여 계산하면 된다.

결정세액 = 소득금액 * 14%

 

주택임대 사업자미등록 가산세

앞의 결정세액이 끝이 아니다. 주택임대 사업자에 등록되지 않은 사람은 가산세를 내야 한다. 가산세는 결정세액의 0.2%이다.

 

최종 금액은 결정세액에 가산세액을 더 한 금액으로 종합소득세(국세)에 해당되는 금액이다. 종합소득세의 10%에 해당하는 금액은 지방세로 내야 한다.

다음 포스팅에는 임대소득 종합소득세 신고절차에 대해  알아보도록 한다.