종합소득세 신고 유의사항 및 임대소득자 신고방법

종합소득세 신고 기한이 이제 일 주일도 남지 않았습니다. 1년에 한 번 하는 일이다 보니 할때마다 복잡하고 헷갈리고 하는게 사실인 것 같습니다. 신고를 잘못 하면 나중에 가산세를 맞기도 하고 똑바로 잘하면 절세도 할 수 있지만 역시 어려움이 가장 문제인 것 같습니다. 용어도 어렵고 절차도 어렵고... 이에 종합소득세 신고 시 유의사항 및 종합소득세에 관련된 몇 가지 질문에 대해 알아보도록 합시다.

 

종합소득세 신고 유의사항 및 임대소득자 신고방법

 

종합소득세 신고 질문

Q. 올해 이자 소득이 2천만원을 넘을 것 같은데 이번 종합소득세 신고해야 하나요?

A. 현재 종합소득세 신고는 작년 소득에 대한 종합소득세 정산을 하는 것이 목적입니다. 즉, 작년 이자 소득이 2천만원이 넘었을 경우 종합소득세 신고를 해야 합니다. 올해 이자 소득이 2천 만원이 넘는 것은 내년에 신고하면 됩니다.

 

임대소득의 종합소득세 신고 관련

분리과세 vs 종합과세

2018년 귀속분까지는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하일 경우 소득세가 과세되지 않았지만 2019년 귀속분 이후부터는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하더라도 소득세를 신고납부해야 됩니다. 그리고 주택임대 수입금액이 2천만 원을 초과하면 주택임대소득과 타 소득을 합산하여 소득세를 계산(종합과세)해야 합니다. 반면에 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 방식 중 납세자가 유리한 방법으로 신고하면 됩니다.

분리과세란 주택임대소득을 타 소득과 합산하지 않고 별도로 정해진 세율(14%)에 의해 과세하는 것을 의미합니다. 2023년 현재 근로소득세율표는 아래와 같습니다. 즉, 과세표준이 1,400만 원 이하일 경우에만 종합과세가 유리하며, 1400만 원을 초과하는 경우 분리과세를 신청햐여 14%의 세율로 세금을 내는 것이 유리합니다.

 

과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6 %	0원
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15 %	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24 %	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35 %	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38 %	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40 %	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42 %	3,594만 원
10억 원 초과	45 %	6,594만 원

 

임대소득이 2천만 원 이하더라도 종합과세가 유리할 수 있다.

공제대상 부양가족이 많고 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리할 수 있다. 직전연도 주택임대 수입금액이 2,400만 원을 넘지 않으면 임대소득에 대한 소득세를 신고할 때 단순경비율을 적용하여 신고할 수 있다.

 

주택임대소득의 과세방법

 

단순경비율이란 장부를 기장할 능력이 없는 소규모 사업자(직전연도 수입금액이 업종별로 일정 금액 이하 요건을 갖춰야 함)가 소득세 신고를 할 때 실제 발생한 경비에 관계없이 적용할 수 있는 국가에서 정한 업종별 경비율을 의미한다. 주택임대수입이 2천만원 이하일 경우 직전연도 주택임대 수입금액이 2400만 원 이하일 경우 단순경비율 소득세 신고가 가능하다. 현재 주택임대업에 적용되는 단순경비율은 아래 표와 같이 42.6%이다.

 

구분			소득금액 산정방법
분리과세	등록임대주택		소득금액 = 수입금액 - (수입금액 x 60%)
	미등록임대주택		소득금액 = 수입금액 - (수입금액 x 50%)
종합과세	장부작성(실제 경비)		소득금액 = 수입금액 - 실제 필요경비
	경비율	단순경비율	소득금액 = 수입금액 - (수입금액 x 42.6%)
		기준경비율	소득금액 = 수입금액 - (수입금액 x 10.9%)

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타 소득이 없이 주택임대소득만 있는 4인 가족의 사례

조건  - 직전연도 임대수입금액이 2,400만원 이하  - 해당 연도 임대수입금액: 2,000만원  - 2,000만원 임대소득만 있는 4인 가족

해당 조건으로 분리과세와 종합과세를 적용했을 때의 세액 차를 확인해 보자

	종합과세(단순경비율)	분리과세
수입금액(1)	20,000,000	20,000,000
필요경비(2)	20,000,000 x 42.6% = 8,520,000	10,000,000
기타공제(3)	-	2,000,000
소득금액(4)	11,480,000 (1)-(2)
소득공제(5)	6,000,000
과세표준(6)	5,480,000 (4)-(5)	8,000,000 (1)-(2)-(3)
세율(7)	6 %	14 %
산출세액(8)	328,800 (6)*(7)	1,120,000
세액공제(9)	70,000
결정세(10)	258,800 (8)-(9)	1,120,000 + 가산세

 

종합과세가 분리과세보다 훨씬 저렴함을 알 수 있다. 따라서, 주택임대소득이 2,000만 원 이하일 경우 분리과세를 할 것인지 종합과세를 할 것인지 잘 따져보아야 한다.

 

 

임대소득이 있다고 무조건 과세 되는 것은 아니다.

보유주택을 합산한 후 월세는 2주택부터, 전세는 3주택부터 소득세가 과세된다. 예를들어, 거주 중인 주택 1채와 월세 중인 주택 1채를 보유한 사람은 소득세 과세 대상자가 된다. 월세소득이 있는 경우 2주택자부터 소세되지만, 월세를 받는 주택이 기준시가 9억 원을 초과할 경우 1주택인 경우에도 소득세가 과세된다.

 

전세보증금을 받는 경우 소득은 어떻게 되나?

전세보증금만 받는 경우 임대소득이 없다고 생각하는 사람도 있지만,  세법에는 월세 소득자와의 과세 형평성을 위해 전세보증금을 일정 이자율로 곱한 금액을 임대료로 간주하는 간주임대료가 존재한다. 앞에서 이야기 하였지만 전세보증금을 받는 사람 중 3주택 이상 보유할한 사람의 경우 간주임대료를 계산하여 소득세를 과세한다.

간주임대료 계산 시 전용면적 40㎡ 이하이고, 기준시가 2억 원 이하인 주택은 주택수에서 제외되며, 간주임대료도 과세되지 않음.

 

주택임대종류와 보유 수에 따른 과세여부 판단

주택임대종류와 보유수에 따른 과세여부 판단은 다음표를 참조하면 된다.

소유주택수	월세		전세
1주택	일반주택	비과세	비과세
	고가주택(9억 초과)	과세
2주택	과세
3주택	과세		보증금합계 3억원 이하: 비과세 보증금합계 3억원 초과: 초과분의 60%에 대하여 이자상당액을 임대료로 보아 과세

 

주택 수 계산시 유의점

주택 수 계산시 배우자가 보유한 주택수까지 포함하여 계산하며, 직계비속이 보유한 주택은 합산하지 않는다. 주택수를 계산할 때만 배우자가 보유한 주택수를 포함하는 것일뿐, 배우자의 임대소득을 합산하여 소득세를 계산하지 않는다. 소득세는 인별과세이기 때문이다.

 

주택임대사업자 미등록 가산세란?

주택을 임대하면서 세무서에 사업자등록을 하지 않은 경우 소득세 신고시 가산세를 계산해야 한다. 이를  "주택임대사업자 미등록 가산세"라고 한다. 종전까지는 주소지 관할 세무서에 한 번만 사업자등록을 하면 되었으나 법령 개정 이후에는 주택 소재지별로 사업자등록을 해야 한다. 다만 지자체에 임대주택으로 등록된 물건은 주소지에 한 번만 등록할 수 있다. 가산세는 임대수입금액의 0.2%를 소득세 신고시 가산세로 반영하여 납부하여야 한다.

 

2023.05.22 - [경제/재테크] - 임대소득 종합소득세 계산

임대소득 종합소득세 계산